40 крупнейших управдомов Юга России.

Проведение открытых конкурсов «неопределившимися» жилыми домами, а также по требованию ФЗ №185 акционирование и продажа государством своей доли в муниципальных управляющих компаниях (УК) стали главными событиями в жилищной сфере в 2008 году. В трехуровневую систему управления жилищным фондом «Департамент ЖКХ + администрации районов + районные управляющие компании» внесены коррективы: муниципальные или районные управдомы, получив приставку «ООО» к имени, стали частными. Некоторые остались многопрофильными предприятиями, другие сконцентрировались на обслуживании жилья, разделившись на менее крупные структуры.

Наиболее показательной иллюстрацией развития конкуренции в сфере жилищных услуг, пожалуй, является ситуация в Краснодаре. До 1 мая прошлого года пассивным собственникам, не определившимся со способом управления, муниципальные власти организовали конкурс с целью выбора для них управляющей компании. В первом из них участвовала только муниципальная УК — МУ «Городская управляющая компания «Краснодар», которая и победила. Ситуация, когда почти всем жилым фондом (92%, или 6,5 млн кв. м, по данным 2008 года) управляет одна компания — МУ «ГУК-Краснодар», конечно, скорее исключение из правил, тем более что главное в этой ситуации — ввести дома в правовое поле, заключить договор на управление. Учитывая, что к 2010 году по требованиям ФЗ №185 доля домов ТСЖ должна возрасти до 10%, к 2011-му — до 20%, расстановка сил на рынке управления многоквартирными домами должна измениться. В частности, уже принято решение о реорганизации МУ «ГУК-Краснодар» — новая структура ООО «ГУК-Краснодар» будет заниматься только управлением многоквартирных домов, а полномочия, которые согласно законодательству должны исполняться муниципалитетом, перейдут к МУ «Управление жилищно-коммунального хозяйства».

В связи с процессами реорганизации, которые до сих пор продолжаются, данных о точном количестве управдомов на Юге нет: наиболее развит рынок жилищных услуг в столицах южных регионов — Ростове-на-Дону (более 60 компаний), Краснодаре (более 20, преимущественно дочерние компании застройщиков, обслуживающие новостройки), Астрахани и Волгограде (в каждом около 20). Отдельным сегментом рынка являются дочерние компании застройщиков — «Территория комфорта» (застройщик «Девелопмент-Юг»),«ПИК-Комфорт»(«ПИК-Регион»), «Элита-Сервис» («Единство»).

Объем рынка жилищных услуг в южнороссийских регионах управдомы затрудняются назвать, однако учитывая только материальную помощь Фонда ЖКХ (в 42 муниципалитетах пяти регионов Юга России надо было освоить в 2008 году более 5,6 млрд рублей на капремонт), он исчисляется миллиардами рублей.

По словам директора УК «Приз» Игоря Цыбренко, рентабельность, заложенная в тарифах, в среднем 5-7%. «Причем при входе на новый объект первые три-шесть месяцев работаешь без прибыли», — отметил он. «Рентабельность можно увеличивать, минимизировав свои издержки, — отмечает директор УК «Элита-Сервис» Арменак Деланьян. — Мы этим занимаемся постоянно: ищем более выгодных поставщиков материалов, пытаемся снизить затраты по подрядным организациям путем замены или принятия на себя функций, которые ранее выполнялись подрядчиком. Также мы сейчас рассматриваем вопрос о расширении услуг, не входящих в тариф технического обслуживания, которые будут оплачиваться собственником отдельно».

Для большинства управляющих компаний из ТОП-35 деньги на капремонт, выделенные в рамках ФЗ №185, как манна набесная, ведь после его проведения появляется возможность развивать эксплуатацию жилья как бизнес. Опрос «Вестника» показал, что в большинстве случаев УК эксплуатирует жилищный фонд с высоким уровнем износа — ее деятельность по содержанию дома преобладает над управлением (см. Обслуживание и ремонт под контролем УК). «Эксплуатировать разбитый объект — это все равно что добровольно класть свою голову на плаху, так как УК могут привлечь и к административной, и к уголовной ответственности», — считает заместитель директора УК «Приз» Елена Смехунова. — Сейчас ведем переговоры с некоторыми товариществами, управляющими проблемными домами. ТСЖ рассчитывают получить бюджетные деньги на капитальный ремонт, по завершении которого уйти к нам».

Модернизация жилищного фонда в рамках программы по капремонту, направленная в том числе на внедрение ресурсосберегающих технологий, заметно улучшит жилой фонд. Такие крупные управляющие компании, как «Коммунальщик Дона», «Лидер», «Группа управляющих организаций ЖКХ», первыми поняли преимущества энергосбережения. В частности, «ГУО ЖКХ» сегодня развивают схему работы энергосервисного бизнеса, когда объем доходов напрямую зависит от снижения потребления ресурсов в масштабах здания. В договоре, который заключает УК с собственниками, оговаривается, что 25% от тех средств, которые они помогают сэкономить каждому конкретному дому, идет на развитие компании.

По мнению экспертов, в ближайшем будущем на рынке места хватит всем, в том числе небольшим управляющим компаниям. По словам Игоря Цыбренко, управление домами чем-то похоже на семейный бизнес — всех жильцов знают в лицо. Хотя задавать тон будут преимущественно крупные компании, которые фактически могут управлять жилищным фондом микрорайона, где сосредоточено однотипное по своим характеристикам жилье.

Обслуживание и ремонт под контролем УК 

В зависимости от того, как организовано выполнение работ по содержанию и ремонту общего имущества в МКД, можно выделить несколько способов «управления-обслуживания», когда управление осуществляется УК на основании договора ТСЖ, а обслуживание и ремонт — наемным штатом ТСЖ, штатным персоналом УК, подрядчиками по договорам с ТСЖ или УК. Опрос «Вестника» показал, что большинство УК из ТОП-35 предпочитают выполнять работы своими силами, чтобы гарантировать собственникам выполнение всех работ и услуг по договору. В то же время УК вынуждена иметь большой штат и собственную материально-техническую базу, что делает компанию немобильной и повышает стоимость работ при недостаточном объеме жилья в управлении компании. Немногие УК применяют схему, предполагающую наем подрядчиков: управляющий сам оплачивает их работу, а цена договора управления должна включать все текущие расходы на содержание и ремонт. Среди таких УК — «Лидер» (Ростов), «Исток» (Каменск-Шахтинский), МУП «ЖЭУ Таганрога», «УК Юго-Восток З» (Астрахань), «ЖЭУ-12» (Ставрополь), «УК ЖЭУ №6» (Майкоп) и т.д. Применение этой схемы позволяет повысить мобильность УК (не надо содержать штатный персонал и оборудование), в то же время контролировать качество работы и оптимизировать расходы за счет выбора подрядчика, наиболее подходящего по цене и качеству. Обслуживание подрядчиками по договору с ТСЖ почти не встречается (в этом случае УК получает плату только за свои услуги), т.к. собственники могут сменить УК без потери контрактов на содержание и ремонт общего имущества.

ТОП-43 крупнейших управляющих компаний на Юге России.